Ki ne élvezhetné közénk azokat a víziókat, amelyek szerint bajba jutott házat vásárolnak, megjavítják, és szép nyereség érdekében eladják? A HGTV műsorok kifejezetten egyszerűnek és szórakoztatónak tűnnek. De még ezeknek a műsoroknak a veteránjai és a nagy zsebű profik is néha küzd, hogy pénzt keressen a házak felforgatásával - vagy legalábbis elég ahhoz, hogy megérte a stresszt és a fáradságot.
Nem meggyőzött? Képzeljük el, hogy megvásárolunk egy fáradt régi házat 300 000 dollárért, 50 000 dollárt fektetünk a javításokba és fejlesztésekbe, majd eladjuk 400 000 dollárért, 50 000 dolláros nyereségért. Elég nagyszerűen hangzik, igaz? Nos, a buborék -kitörés nevében nézzük meg, hogyan tudnak a valóság éles szélei lyukakat csapkodni fantáziánkban.
1. ok: jutalékok
Bármikor elad egy házat, veszteségesen indul, mert átlagosan 5-6% -ot fizet az ingatlanügynöki jutalékokból. Még akkor is, ha maga ingatlanügynök, általában meg kell fizetnie legalább a vásárlóközvetítő 2,5% és 3% közötti jutalékát. De a legtöbb ember számára ez azt jelenti, hogy otthonra van szüksége ahhoz, hogy legalább 5% -kal értékelje értékét, csak hogy kiegyenlítse.
Az 5,26% -os jutalék országos átlagát felhasználva 21 040 dollár ingatlanügynöki díjat fizetünk, hogy eladhassuk 400 000 dolláros lakásunkat - ez a szám nem tartalmazza a marketinget vagy az előkészítést. Ez a nyereségünket 28 960 dollárra csökkenti.
2. ok: Az idő nem áll melletted
A HGTV -n az átalakító műsorokat úgy szerkesztik, hogy egy hosszú, bonyolult folyamatot egyetlen epizódba sűrítsenek. Az igazság az, hogy minden átalakítási projekt időt vesz igénybe - és általában sokkal többet, mint gondolná. Vállalkozó Tom Silva a PBS -ből Ez a régi ház mondta számítani kell arra, hogy a konyha teljes felújítása két -hat hónapig tart. És bármilyen költségvetést és ütemtervet is választ, ez hosszabb ideig tart, és többe kerül - mondta Silva januárban. Ennek oka az, hogy váratlan problémák vagy tervezési változtatások szinte mindig előkerülnek egy nagy átalakítás során.
És ez akkor van, ha még vállalkozót is szerezhet. A közepén vagyunk szakképzett munkaerőhiány , és a forgalmas piacokon jó építkezési profik vannak hónapokig lefoglalták ; hetekbe telhet, amíg visszahívást vagy árajánlatot kapunk. És a nemzeti tévéközönség előnyei nélkül a vállalkozó sokkal kevésbé valószínű, hogy túlórázik, hogy befejezze a munkát az idővonalon, ha komplikációk merülnek fel.
De minél tovább tart egy ingatlant, annál tovább fizet rezsiköltségeket, például biztosítást, ingatlanadót és közüzemi számlát. Ha feltételezzük, hogy hat hónap alatt elvégezheti a munkát és eladhatja a lakást - ami valószínűleg optimista -, akkor is fél év ingatlanadót, biztosítást és közüzemet fog kapni. A átlagos effektív ráta 1,15% , az adók önmagukban egy 300 ezer dolláros ingatlanra hat hónap után 1725 dollárt tesznek ki; adjuk hozzá a lakástulajdonos -biztosítást, valamint a villany-, gáz- és vízszámlát, és a nyereségünk tovább csökken.
3. ok: Adók
Amikor a hétköznapi emberek lakást adnak el, általában nem kell attól tartaniuk, hogy adót kell fizetniük a nyereségből, még akkor is, ha az jelentős. Ha olyan lakást ad el, amelyben az elmúlt öt évben kettőt élt, nem tartozol adóval akár 250 000 dollár nyereséggel (500 000 dollár, ha házasok, közös bejelentés).
Ha azonban egy éven belül megfordít egy házat, minden nyereség rövid távú tőkenyereségnek minősül, amelyet rendszeres jövedelemként adóznak- az árak akár 37% , egyéb bevételeitől függően. Eladni a második évben, és a nyereségre vonatkozik a megbocsátóbb hosszú távú tőkenyereség-arány, ami 0% és 20% között .
Tegyük fel, hogy a jutalékok és a szállítási költségek után 25 000 dollár nyereségünk marad. Ha napi munkánk során több mint 38 700 dollárt keresünk, azt legalább 22%-os adókulccsal kell megadni. A nyereségünk most 19 500 dollárra csökkent. És nem is számoltunk be olyan dolgokkal, mint a bezárási költségek, amelyek szintén többezresek.
4. ok: Mindenki más is ezt teszi
Ennek ellenére, még ha a fele sem az a nyereség, amit először elképzeltünk, a 19.500 dollár örömteli meglepetés lenne a legtöbbünk számára. A baj az, hogy a fizetésnap sok kockázattal jár. Ház vásárlásához és rehabilitációjához óriási tőke, idő és energia befektetés szükséges.
Nagyon kevés a hibahatár - és nagyon is fennáll annak a lehetősége, hogy nem tudja eladni a lakást a remélt módon. Maradhat egy ház, amelyet nem tud eladni, és olyan költségeket hordoz, amelyek hónapról hónapra tovább halmozódnak.
Ez valószínűtlennek tűnhet a mai forró ingatlanpiacon - amikor még egy teljesen feltűnő Bay Area -i bungaló is több százezer dollárért tud eladni a kért ár felett.
De fontolja meg ezt: az amerikaiak 2017 -ben több mint 207 000 lakást döntöttek meg - 2006 óta a legtöbb . A professzionális házipipák szerint a verseny erősebb, mint valaha, és hogy sokkal nehezebb pénzt keresni, mint a lakásválság után.
Ami azt illeti, 2006-ban a házipipák közül sokan pénzügyi pusztulással szembesültek: 2009-re a lakásértékek a 2000-es évek közepén elért csúcspontjukról estek, így a lakástulajdonosok milliói-és a ház-flipperek-kizárásra kerültek. Valójában az új kutatások azt sugallják, hogy a házipipáknak van nagy szerepet játszott a lakásválság kialakításában .
Ha az eladások lelassulnak, vagy az árak csökkenni kezdenek azokban a hónapokban, amikor pénzt öntenek egy ingatlanba, a végén sokkal másabb környezetbe kerülhet az eladás, mint ahol a házat vásárolta. Az alsó rész gyorsabban eshet ki a lakáspiacról, mint mondhatni 2008.
