Miután elvégeztem néhány jelentős felújítást az otthonomban, meg akartam határozni a befektetés megtérülését, mennyit tehetünk még, mielőtt ingatlanunk túljavul, és érdemes-e feltérképezni a refinanszírozást. Így hát a nagylelkű ingatlanügynökhöz, Garrett Ackleshez fordultam Semonin Louisville -ben, Kentucky -ban, egy durva becsléshez, mielőtt hivatalos becsléshez mentünk. Általában, amikor megkapja az értékelést, az nehezen szitálható oldalakat tartalmaz az ingatlan zsargonban. Tehát képzelje el meglepetésemet, amikor Ackles egy egyszerű számot és magyarázatot adott nekem, amit szinte mindenki megérthet.
Míg sok ingatlanszakember négyzetméterenként dollárban értékeli, Ackles inkább-legalábbis az én esetemben és a mi területünkön-az ingatlanokat egy-öt csillagos skálán értékelte. Alapvetően megnézi a környéken lévő ingatlanokat, látja, hogy mire készülnek, és öt különböző zárójelet hoz létre: A szinte élhetetlen ingatlanok az egycsillagos ingatlanok, a csúcsminőségű, álomotthonok pedig az öt csillagos ingatlanok, a környékbeli lakásárak a környéken a háromcsillagos ingatlanok.
a 222 -es szám jelentése
Ha így nézzük, könnyen azonosíthatom a vevő típusát és azt az árkategóriát, amelyet valószínűleg fizetnének az ingatlanért - mondja Ackles. Ezt követően elfogadható árat rendelhetünk négyzetláb-tartományonként a mikrotérség „csillag” kategóriáihoz. Azt is elmondta, hogy ez a módszer lehetővé teszi számára, hogy jobban ellenőrizze az eltéréseket.
Azt mondta nekem, hogy amikor először megvásároltuk az ingatlanunkat, alacsony kétcsillagosnak minősítette volna: volt benne potenciál, élhető, de kétségbeesetten frissítésre szorult. 200 000 dollárt fizettünk érte, vagyis körülbelül 50 dollárt négyzetméterenként. Aztán amikor elvégeztük az általános általános frissítéseket (például központi levegő telepítését, rengeteg kozmetikai frissítést és a szörnyű harmadik emelet bensőséges munkáját), azt mondta, hogy egy közepes és magas háromcsillagos otthonba ugrottunk, becsléseink szerint 85 dollár négyzetméterenként 95 dollárig.
És igaza volt! Amikor hivatalos értékelést kaptunk, otthonunkat az első frissítések után 350 000 dollárra értékelték.
Így több felújítást végeztünk-frissítettük a konyhánkat, a kamránkat és a fürdőnket (amit Ackles elmondott, hogy egy magasabb kategóriájú vásárló vizuálisan és funkcionálisan is értékelni fogja.) Azt mondta, hogy ezek a renók a magas három-alacsony négycsillagos kategóriába soroltak minket. A környéken található hasonló ingatlanok alapján négyzetméterenként 110–115 dollárig, azaz 429 000–448 000 dollárig jutottunk.
Úgy döntöttünk, hogy érdemes refinanszírozni, és hivatalos értékelést kaptunk. Kiderült, hogy megint igaza volt - bár kissé konzervatív -, és az otthonunk 475 000 dollárt ért.
Még mindig tervezünk néhány apró frissítést, hogy tovább javítsuk minősítésünket, de Ackles elmondta, hogy a házunk valóban csak a középső négycsillagos besorolásba kerülhet, vagyis körülbelül 125 dollár négyzetméterenként, mivel ez a ingatlanunk, elhelyezkedése és általános funkcionalitása miatt. Bár minden frissítést hozzáadhatnánk ingatlanunkhoz, csak annyi megtérülést kapunk a befektetésért.
mit jelent a 888
Csakúgy, mint a vevő, aki nem fizetne „ötcsillagos” pénzt egy olyan szállodáért, amely fél mérföldnyire van a tengerparttól, úgy gondolom, hogy nem tehet semmit-vagy bármilyen összeget elkölthetne- hogy ez egy ötcsillagos helyszín, mondta Ackles.
Igen, Ackles módszere nem szokványos, de a mögöttes megközelítés gyakori az ingatlanügynököknél. Míg Einat bár , a New York -i Brooklynban található Compass ingatlanügynök elmondja, hogy soha nem végzett csillagbesorolást, ő és kollégái általában az állapotot és a helyszínt értékelik az ingatlanokon egy olyan skálán, amely összehasonlítható tulajdonságokkal rendelkezik a piacon és a legutóbbi értékesítések során. Ezt azonban nem minden ügynök teszi meg. Bar megjegyzi, hogy egyes ügynökök New Yorkban szigorúan ragaszkodnak a négyzetláb -értékhez.
Mindez azt jelenti, hogy határozottan ne hagyja ki a hivatalos értékelést, ha hamarosan eladni vagy refinanszírozni szeretne - de úgy gondolom, hogy Ackles trükkje nagyban segített nekem, amikor megpróbálom felmérni, milyen felújításokat érdemes elvégezni, és mennyit fognak növelni az otthonom viszonteladási értékéhez.
