Mindannyian hallottuk. Ha vásárolni szeretne, akkor mindig a legrosszabb házhoz kell mennie a legjobb környéken. De vajon sokan megálltunk -e, hogy megkérdőjelezzük ezt a hagyományos bölcsességet? Azt hittem, hogy a kongresszuson veszek részt, amikor megvettem az egyik legalacsonyabb árú házat egy olyan környéken, amelyet sok helyiek elkerülnek (és örök csalódásomnak, hogy az Uber sofőrjei azt mondják az Airbnb vendégeimnek, hogy kerüljék el őket) - de ez igaz?
A szerzők Zillow Talk: Az ingatlan új szabályai , Spencer Rascoff és Stan Humphries szembesültek azzal a régi ingatlan diktátummal. És találd ki: valójában szörnyű tanács!
Elolvastam a könyvüket, így nem kell (bár nagyszerű olvasmány!), És beszélgettem vele Zillow Aaron Terrazas vezető közgazdász, aki végigvezetett a kutatásaikon és eredményeiken. (Hadd mondjam el előzetesen, hogy nem vagyok ingatlanszakértő, és nem játszom az interneten. Itt megosztom a tanultakat és a saját tapasztalataimat. A kilométerei eltérőek lehetnek.)
Tehát, s kellene megveszi a legrosszabb házat a legjobb környéken?
Rövid válasz: Nem.
Úgy tűnik, a közmondás alapja az alku iránti szeretetünk. Mindenki üzletet keres, mondja Terrazas, és ha visszagondolunk, az volt az érzésünk, hogy a szép környék legolcsóbb otthona jó üzlet volt… hogy egy hátsó ajtón lehetett belépni egy rózsás területre. És persze elismeri, ha a könyökét gazdagabb emberekkel akarja dörzsölni, vagy a gazdagabb környékbeli szolgáltatásokhoz, például parkokhoz és iskolákhoz való hozzáférés felülmúlja azt a vágyát, hogy növekedjen az otthoni értéke, ez okot adhat arra, hogy olcsó lakást vásároljon jó környéken. .
Ha azonban azt szeretné, hogy az otthoni értéke az elkövetkező években gengsztergyilkos legyen, az adataik szerint ez nem így megy.
Összefüggő: 7 dolog, amit szeretnék, ha tudnám, mielőtt megvásárolnám a fixer-Upper-t
Honnan tudják?
A Zillow-t néhány házvadász technikus alapította, akik csalódottak voltak amiatt, hogy nem férnek hozzá az ingatlanforgalmazók adataihoz-magyarázta Terrazas. És van -e valaha kezük az adatoknál! Szóval beleástak.
Terrazas szerint az ár szerint rangsorolták az összes metróterület környékét az egész országban, Terrazas szerint, majd elvették a lakások alsó tíz százalékát, és összehasonlították őket a környékük általános trendjével.
A könyv lebontja:
mi az 12 12
Ha a mondás igaz lenne, a házak alsó 10 százalékának jobban kellene teljesítenie, mint a környékbeli drágább lakásoknak. A gyorsabb felértékelődés azt jelezné, hogy a legjobb környéken található legolcsóbb ház megvásárlása valóban kifizetődő stratégia.
De - sajnos - nem. Ehelyett azt találtuk, hogy az alsó 10 százalék csak ritkán haladja meg az irányítószámban szereplő házak felső 90 százalékát
Az történt, hogy az alsó 10 százalék csak a környéken élőkkel összhangban értékelt, mondja Terrazas. Oké, ez nem jó vagy rossz.
A rugdalózó akkor jön, amikor azt mondja, ha összehasonlítja ezeket a drága városrészeket egy metróövezet többi környékével. Ezek a drága területek általában alulteljesítik a metró egészét.
Vagy ahogy a könyv mondja:
A legrosszabb ház megvásárlása a legjobb környéken valóban visszaüthet. Ennek az az oka, hogy minél tehetősebb egy környék a nagyvárosi területéhez képest, annál rosszabbak az alsó 10 százalékban lévő lakások teljesítménye. Röviden: minél szebb a környék, annál nagyobb a mítosz!
Megment Tűzd ki További képek megtekintése (Kép jóváírása: Darragh Justice)
Van jobb tanács:
Íme, mit kell tennie, ha olyan lakást szeretne, amelynek értéke gyorsabban fog növekedni: Csavarja be a régi mondást, és vásárolja meg a legolcsóbb házat a legmelegebb környéken, ahol a könyv szerint:
111 angyal szám jelentése
… Az otthonok hajlamosak még gyorsabban felértékelődni az értékükben, mint a premier környéki lakások. Ismétlem, valójában jobb ingatlanstratégia a házak vásárlása a premier környéken kívül. … Tehát, ha hozzáértő lakásvásárló vagy, érdemes beköltöznöd a város egyik legkevésbé fejlett negyedébe. Nyugodtan fogadhat, hogy idővel élvezni fogja mind a magasabb otthoni értéket, mind a környéket, amely számos olyan funkcióval rendelkezik, amelyekért egykor utaznia kellett. Röviden, ha van egy kis türelme, várhat, amíg a hűvös eljön hozzád.
De mitől forró környék? Matematikailag ez olyan, ahol történelmileg az otthoni értékek alatt vannak a metró egészének, de az elmúlt öt évben a metró mediánja fölé emelkedett. És hogyan találja meg ezeket az információkat? A nyilvánvaló hely Zillow, mondja Terrazas (ő van vezető közgazdásza), de beszélhet a helyi ingatlanszakemberekkel is.
Ha nem bánja, hogy néhány mega táblázatot szántott, akkor minden a címen zillow.com/data . A Terrazas segítségével találtam meg a környékbeli adataimat. (Író vagyok itt, nem statisztikus!)
- Az első lehetőség az oldalon az Adattípus - válassza a ZHVI -t (ez a Zillow Home Value Index) a legördülő menüből.
- A következő a földrajz - válassza a Neighborhood lehetőséget.
- Töltse le az Egyesült Államok minden környékének óriási táblázatát, és szűrje meg a metróterületét (itt szüksége van néhány Excel ismeretekre).
- Nullázunk az 5 év oszlopban, és olyan számot keresünk, amely a metróterület mediánja felett van (félúton). Örömömre az enyém a felső harmadban volt, jóval a medián felett, és nem sokkal maradt el az előző szomszédságomtól.
Természetesen elég korán kell a forró környéken lenni ahhoz, hogy alkudni tudjon, tehát itt jön be az a trükkös tudomány (vagy művészet?), Amely azonosítja, mi lesz a következő meleg.
Összefüggő: 20 kérdés, amelyet most fel kell tennie a gazdájának
Fontolja meg a halo-hatást, mondja Terrazas, és keresse meg a forrókkal szomszédos, alacsonyabb árú környéket. Ezek a kávézók és galériák, és az ilyenek az árak emelkedésével elkezdenek átszállni a megfizethetőbb területekre. (Biztosíthatok erről-eladtuk régi otthonunkat egy meglepetésünkre felforrósodott környéken, és közelebb költöztünk a belvároshoz a jelenlegi, sokkal kedvezőbb négyzetméteres lakáshoz, és az éttermek kezdenek jönni .) A városközpont közelsége is fontos, de voltak más érdekes megállapítások is.
Felejtsd el a hipsztereket, mondja a könyv. Mindenekelőtt a környék egyik legnagyobb mutatója, amely egy napon erősen felértékelődik, a lakásállomány kora volt. Minél idősebb egy átlagos otthon, annál valószínűbb, hogy egy adott környék erős felértékelődést mutat.
Mit miért? Itt vagyok igazán izgatott, itt ülök az 1890 -es otthonomban. Terrazas elmagyarázza, hogy az idősebb lakások nagyobb beruházásokat igényelnek (ezt megint mondhatod!), És ezért megfizethetőbbek. Ez egy lehetőség, amely némi befektetést igényel, de hosszabb távon megtérül. (Ez azt jelenti, hogy lehet, hogy nem az az alku, mint régen, mondja, mivel a rögzítő felsőrészek manapság nem olyan kedvezményesek, mint az erősen.)
Ugyanez igaz lehet a magasabb bérlakosságú lakónegyedekre is; Ezeknek a lakásoknak a tulajdonosai nem feltétlenül fektetnek be vagy karbantartanak annyit, mondja, így nagyobb valószínűséggel talál megfizethető rögzítő felsőt, amikor eladásra kerül.
Ha nagy megtérülést keres, felejtse el a hagyományos bölcsességet ezek szerint a szakértők. A legolcsóbb ház a legjobb környéken nem jó út. Ehelyett vásárolja meg a legolcsóbb házat a legmelegebb környéken - és kezdje azzal, hogy egy régebbi környéken keresgél az esemény közelében.
Újra szerkesztve egy eredetileg közzétett bejegyzésből 2018.02.22-LS
Olvass tovább: A Gentrifiers segíthet a Gentrification elleni küzdelemben? Talán nem, de mégis meg kell próbálnia
