Ha lakásvásárlási piacon van, akkor a kizárások és a rövid eladások megvizsgálása megfizethetőbb útnak tűnhet a lakástulajdonba. Az ingatlanok meglehetősen olcsók lehetnek a hagyományos lakáspiachoz képest, és ha tapasztalt vásárló vagy, a rögzítő felső ötlete vonzónak tűnhet. Mielőtt azonban több (vagy bármilyen) időt fektetne be az ilyen típusú ingatlanok megvizsgálásába, tudnia kell a pontos különbséget a kizárások és a short ügyletek között, és mit kell óvakodnia potenciális vevőként.
Kezdjük a kizárásokkal
A kizárás akkor következik be, amikor a lakástulajdonos három -hat hónapja nem tudta kifizetni a jelzálogkölcsön -kifizetéseket, és továbbra sem tudja pótolni a kimaradt kifizetéseket, miután a hitelező (általában bank) nemteljesítési értesítést küld. A tulajdonosnak általában 30–120 napja van az értesítés kézhezvétele után, hogy vagy kifizesse jelzálog -egyenlegét, vagy beleegyezik ingatlanja shortolásába - ha egyik sem történik meg, a lakást kizárják, és a tulajdonost kilakoltatják.
A hitelező ezt követően aukcióra bocsátja a lakást, ahol a vevő megvásárolhatja. Egy ingatlanügynök részt vesz a vevő és a hitelező közötti kommunikáció megkönnyítésében, de a folyamat sokkal formálisabb, és az ügyletek általában kevésbé rugalmasak és gyakrabban késnek, mint nem. A Realtor.com szerint , ha a hitelező nem tudja eladni a lakást, az ingatlan bank-, vagy ingatlantulajdonba (REO) kerül.
Hol találhat felsorolt kizárásokat?
A hagyományos hirdetések közzétételéhez hasonlóan többszörös tőzsdei szolgáltatáson keresztül is megkeresheti a kizárásokat. Az ingatlanokat közvetlenül a kizárás címkével látják el.
Ebben a Los Angeles -i kizárási listában , észre fogja venni, hogy a házat úgy adják el, ahogy van, és a fotók a feltételeit mutatják. A négy hálószobás, három fürdőszobás otthont 655 900 dollárért jegyzik, és befektetési lehetőségként írják le. A ház környékét Los Angelesben tekintik és érkezik, és az ezen a területen jelenleg felsorolt lakások átlagos eladási ára 746 000 dollár, Zillow szerint . Egy tapasztalt lakástulajdonos számára, aki nem fél a komoly felújítástól, ez mindenképpen befektetési lehetőség lehet - különösen akkor, ha az ezen a környéken található lakások értéke folyamatosan növekszik, ami valószínűleg meg is fog történni. (Zillow jelentése szerint a Jefferson Park otthoni értéke 8,8 százalékkal nőtt az elmúlt évben).
Nem minden kizárásnak van szüksége ilyen nagy teljesítményű arculatváltásra, és nem minden zárás lenne befektetési lehetőség. Ez az öt hálószobás, hat fürdőszobás Valley Village ház 1 799 000 dollárért megy (és legalábbis a Zillow -n közzétett képek szerint) gyönyörű formában van. A listában az szerepel, hogy a házat 2016 -ban felújították. Referenciaként a Valley Village -ben jelenleg felsorolt lakások medián ára 849 000 USD.
De csak azért, mert egy ház gyönyörűen néz ki az interneten, még nem jelenti azt, hogy problémamentes, és az átláthatóság hiánya óriási fájdalmat okoz azoknak a vásárlóknak, akik egy bezárt lakást szeretnének megvásárolni.
Mit kell tudni a kizárásokról
Eltekintve a hagyományos lakásvásárlásnál sokkal elhúzódóbb folyamattól, a kizárás megvásárlása általában nem ajánlott kezdő lakástulajdonosoknak.
Először is, a vevőnek látatlanban kell megvásárolnia az otthoni látványt. Igen, jól olvastad. Nem csak nem tudja bejárni a házat, de nem kérheti a szakmai ellenőrzést. Zillow szerint , előfordult olyan eset is, amikor az elégedetlen eladók meztelenre vetkőztették az otthont, és teljesen zavartan hagyták el az ingatlant, vagy szándékosan megsérültek. Beatrice de Jong, a lakossági értékesítési igazgató Listák megnyitása Los Angelesben , Kaliforniában, azt mondja, látott olyan otthonokat, ahol eladták a házból a rézvezetéket, és olyanokat, amelyekben betont öntöttek a vízvezetékbe. Nemcsak komoly szerkezeti problémák merülhettek fel az otthon belsejében és külsejében, hanem bizonyos esetekben a bérlők megtagadhatták az ingatlan elhagyását - és valójában a vevő felelős a kilakoltatásukért.
Továbbá, bár nem mindig van teljes készpénz-követelmény a kizárásokhoz, de Jong megerősíti, hogy sok bank úgy dönt, hogy árveréseken értékesíti a lakásokat, ami általában készpénzes vásárlókat igényel. Ha nincs készpénze, gyakran az aukció licitháborúvá változik, amelyben a potenciális vásárlókkal áll szemben, akiknek van készpénzük (és a készpénz a király).
Mi az a short ügylet (és miben különbözik a kizárástól?)
Mielőtt valakinek a házát kizárják, megpróbálhatja eladni. Ez akkor fordul elő, ha vagy a tulajdonos már nem tudja kifizetni a jelzáloghitelt, vagy stratégiailag nem akarja, mert háza értékcsökkenése (ami néha ingadozó piacon történik). Alapján Realtor.com , az eladó a jelzálog -hitelezőjéhez fordulna, akinek el kell fogadnia egy eladási árat, amely kisebb, mint a tartozás. Például az eladó 400 000 dollárért felsorolhatja otthonát, a fennmaradó jelzálogkölcsön -egyenleg pedig 430 000 dollár. Az eladónak 30 000 dollár hiánya lenne a bankja visszafizetésével. A tranzakció befejezése után az eladó nem lesz felelős a 30 000 dollárért.
A Bankrate szerint , a tulajdonosnak ki kell töltenie egy rövidzárlat -eladási kérelmet, és írnia kell egy nehézségi levelet, amely részletezi pénzügyi helyzetét (beleértve a fizetési csekket, az adóbevallásokat és a bankszámlakivonatokat), és közli a hitelezővel, hogy nem lesz képes visszafizetni, bármennyire is hiányzik a lakásuk, ha eladják. A folyamat általában hónapokat vesz igénybe.
Bizonyos esetekben a jelzálog -hitelező valójában vissza akarja kapni az eladás során elveszett pénzt, amit hiányhiánynak neveznek. Néhány államnak van törvényen kívül helyezte ezt , de az eladónak mindenképpen tudnia kell erről.
Hol talál rövidzárlatot?
Lehetségesnek kell lennie, hogy rövid eladási ajánlatokat találjon egy több listás szolgáltatáson keresztül. Az ingatlanügynökök sok short ügyletet felsorolnak, de előfordulhat, hogy a hirdetést nem jelölik short shortolásnak. Például elmehet a címre Nyissa meg a Listákat és a short eladások a fixers szűrő alatt jelennének meg.
Mit kell tudni a short eladásoknál
Az az idő, amíg a tranzakció lezárul egy rövid eladással, általában sokkal hosszabb ideig tart (általában a Realtor.com szerint 90-120 nap között), mint egy hagyományos tőzsdei jegyzés. Mivel a vevő elsősorban a hitelezővel foglalkozik-nem pedig az eladóval, aki eléggé kéznél van-az ajánlati árat a hitelezőnek jóvá kell hagynia, és ez időt vesz igénybe.
A short eladási ár trükkös. A Money Under 30 szerint , fontos, hogy a vevő megerősítse, hogy a short ügyletet jóváhagyták -e vagy sem. Ha jóváhagyták, akkor a hitelező már megegyezett az árban, amelyért a tulajdonos eladni szeretné a lakást. Ha nem, akkor az eladó rövid eladását elutasítják.
A Balance szerint , az alacsony tőzsdei ár olyan stratégia lehet, amelyet a tőzsdei ügynök és az eladó többféle ajánlat csábítására használ. Ez az ár általában elég folyékony, mivel ha a hitelező nem hagyja jóvá az árat, akkor az ár emelkedni fog. Végső soron: a rövid eladás nem feltétlenül jelenti azt, hogy olyan lakást vásárolhat, amely a piaci érték alatti áron van. A mérleg megállapítja, hogy a short eladások ára magas lehet; alacsony lehet; igaz lehet a pénzre.
Ezenkívül a hitelezők addig nem mennek végbe az eladással, amíg a vevő el nem kötelezi magát bizonyos kérésekre, például a javítási és zárási költségek megfizetésére - bármiért, amiért az eladó lenne a felelős, a vevőnek be kell vállalnia, hogy vállalja.
Önnek is el kell fogadnia az ingatlant úgy, ahogy van, bár a Realtor.com szerint a vevő kérheti a vizsgálatot. Ha a vevő bármilyen kárt észlel az ingatlanban, a hitelező nem felelős annak kijavításáért. Ha az otthon súlyosan karbantartott állapotban van, akkor a vevőnek csillagászati pénzbe kerülhet az összes kár helyreállítása.
Végső soron, ha érdekli Önt egy kizárás vagy rövid eladási lista, győződjön meg arról, hogy elvégzi az összes kutatást, és megérti az összes kockázatot. Mert bár ez lehet álmai otthona, de lehet, hogy az Öné is rémálmok . Győződjön meg róla, hogy az előbbi.
További nagyszerű ingatlanok olvashatók:
- Miért sajnálom, hogy „elég jó” házat vettem
- Tényleg ilyen a megtért egyházban élni
- A 10 legjobb lakóhely, ha utálod az autózást
- 11 IKEA termék, amelyet minden bérlőnek tudnia kell
- A statisztikák szerint a 15 legjobb amerikai város a munka és a magánélet közötti egyensúly érdekében
