Amikor a férjemmel elhatároztuk, hogy Denverből Indianapolisba költözünk házat vásárolni, tudtuk, hogy ez a folyamat megalázó lesz. Az egyetlen dolog, amit a lakásvásárlási folyamatról tudtunk, az volt, hogy néztük a HGTV-t, vagy beszélgettünk barátainkkal és családtagjainkkal, akik korábban ezt tették. Úgy döntöttünk, hogy nyitott elmével és óvatos hozzáállással ugorunk bele.
Az első nagy döntés, amellyel szembe kellett néznünk, az volt, hogy eldöntjük, hogy melyik jelzálog -típus a legjobb számunkra: Szövetségi Házügyi Hivatal (FHA) vagy hagyományos. Általános elképzelésünk volt arról, hogy miben különböznek ezek a kölcsönök, de alapos kutatást igényel, hogy kiderüljön, melyik lehetőség felel meg legjobban az igényeinknek jelenleg és a kölcsön futamidejére. Így döntöttünk:
Mi az FHA kölcsön?
Először is határozzuk meg a különbséget a kétféle kölcsön között: Az FHA-hitel olyan jelzálog, amelyet a szövetségi kormány támogat, és harmadik fél hitelezője szolgál. Ez alapvetően azt jelenti, hogy a kormány kifizeti a hitelezőt, ha végül nem tud fizetni - de akkor is lezárással kell szembenéznie, ha nem teljesíti hitelét. Emiatt a hitelezők kissé engedékenyebbek a kölcsönök kiadásakor, vagyis alacsonyabb hitelminősítéseket fogadnak el (az FHA -hitelek minimum 500, míg a hagyományos hitelek általában a 600 -as években) és az előlegeket ( a szabvány 3,5 százalék).
Az FHA -hitelekhez mindig jelzálog -biztosítási díjra (MIP) is szükség van, amely a jelzáloghitelre felszámított díj, amelyet a kölcsön teljes időtartama alatt fizet. A MIP a jelzálog értékének 0,45 és 1,05 százaléka között változik-attól függően, hogy mennyi hitelt vett fel, a hitel / érték aránytól és a kölcsön futamidejétől. Csak kétféleképpen lehet megszabadulni a MIP -től: Az első végül a hitel hagyományos refinanszírozása. A második az, hogy 10 százalékot tesz le az elején, ami lehetővé teszi a MIP elhagyását 11 éves fizetés után. A záráskor a kölcsön 1,75 százalékának egyszeri biztosítást is fizet. A kölcsön értékén felüli többletdíjak miatt az FHA -hitelek végül drágábbak lehetnek, mint a hagyományos hitelek - annak ellenére, hogy bizonyos esetekben az FHA -hitelek alacsonyabb kamatozásúak, mint a hagyományos hitelek. Általánosságban elmondható, hogy az FHA -hitelekhez általában több poggyász tartozik - annak ellenére, hogy már az elején könnyebb hozzájutni.
Mi az a hagyományos hitel?
De mik is azok a hagyományos hitelek? Megfelelő kölcsönként is ismert jelzáloghitelek, amelyeket a kormány nem támogat. Emiatt a hitelezők megpróbálják a lehető legnagyobb mértékben csökkenteni annak kockázatát, hogy a hitelfelvevő nem teljesít - ezt Ön fizetni fogja. Ez azt jelenti, hogy a hagyományos hitelek általában valamivel magasabb kamatokkal és merevebb jóváhagyási követelményekkel rendelkeznek, mint az FHA -hitelek. Bár egyes hitelezők akár 3 százalékos kedvezményt is elfogadnak - 20 százalék alatt bármi megköveteli a magán jelzálog -biztosítás (PMI) fizetését. Ez a havidíj addig szükséges, amíg el nem éri otthonának 78 százalékos saját tőkéjét, de általában nem esik le a havi fizetésről, amíg el nem éri a 80 százalékot.
Hogyan választottuk
A fő gondunk a jelzáloghitelek közötti választásnál az volt, hogy nem akartunk több pénzt költeni, mint amennyit havonta kellett - még akkor is, ha kicsi volt a különbség. Az apró díjak és költségek idővel összeadódnak, és az összes új kiadással - javítás, bútorok, festés stb. - együtt kellett tartanunk a költségvetésünket, amennyire csak lehetséges.
Jelzálog -közvetítőnk szerint havonta 30 dollárral többet fizetnénk FHA -kölcsönnel, mint egy hagyományos hitelhez. Brókerünk becslése szerint 10 000 dollárt is fizetnénk apró díjakként és költségekként a kölcsön futamideje alatt.
Ha FHA -hitellel mennénk, akkor szintén refinanszíroznunk kellene, hogy csak a MIP -t mondjuk le. Jelenleg a kamatok alacsonyak és csak emelkednek, így úgy tűnt, ha refinanszíroznánk, lehet, hogy nem tudjuk elérni a mostani alacsony kamatokat.
Minden jelzálog -szakértő, akivel beszéltem, azt mondta, hogy a hagyományos megoldások mellett kell eljárnunk, ha jóváhagyást kapunk és megengedhetjük magunknak - és megtehettük, így tettük.
Miért érdemes FHA kölcsönt választani?
Mindazonáltal azoknak a lakástulajdonosoknak, akiknek nincs előre pénzük vagy kiváló hitelképességük, az FHA -hitelek jó lehetőség, mert elfogadják a lehető legkisebb előleget. Egy 200 ezer dolláros lakásban a minimális 3,5 százalékos FHA -hitel előleg 7000 dollár lenne. Egy hagyományos hitel esetében 5 százalékos csökkenéssel ez 10 000 dollár lenne. Ez a 3000 dolláros készpénzkülönbség előrelépés lehet, ha elköltözik az államból, új bútorokat vásárol, vagy lakásfelújítást tervez.
Ha pedig egy magas megélhetési költségű városban él, ahol az ingatlanok gyorsan eljutnak, akkor dönthet úgy, hogy jobb, ha most vásárol FHA-hitellel, ahelyett, hogy megvárná, amíg elegendő megtakarítása van egy hagyományos hitelhez.
De ezt a döntést nem szabad egyedül meghoznia- forduljon jelzálog-szakértőhöz (például hitelügyintézőhöz vagy jelzálog-közvetítőhöz), hogy megbizonyosodjon arról, hogy a vállalt jelzálog megfelel-e rövid- és hosszú távú céljainak.
