Hacsak nem tündér keresztanyja vagy hűvös félmillió ül körül, akkor valószínűleg jelzálogra lesz szüksége, ha lakást szeretne vásárolni. Az alábbiakban bemutatjuk, hogyan jogosult jelzálogra és választhat, és mire számíthat a folyamat során.
jelentése 999
Kezdje korán
Valljuk be: mehet annyi nyílt házra, amennyit csak akar, de jelzálog nélkül nem vásárolhat egyet. Tehát kezdje el korán gurítani a labdát, és szerezzen be előzetes jóváhagyást, mielőtt még elkezdené a házvadászatot.
Azt javaslom, hogy mindig előzetesen hagyja jóvá álmai otthonának keresését, mondja Nick Beser, a nonprofit szervezet lakhatási és közösségfejlesztési igazgatója Guidewell pénzügyi megoldások . Soha nem jó beleszeretni egy ingatlanba, csak ha megtudja, hogy az adott áron nem jogosult rá. Beser szerint az előzetes jóváhagyási folyamat nem tarthat tovább egy-két napnál egy neves hitelező szakembernél. Az előzetes jóváhagyás általában 90 napig érvényes, ekkor szükség esetén megismételheti a folyamatot.
(Ne feledje, hogy a hitelező előkvalifikációt is szerezhet. Ez egy laza becslés arra vonatkozóan, hogy mit engedhet meg magának az Ön által megadott pénzügyi információk és a lágy hitelvizsgálat alapján. Az előminősítés egyszerűbb, gyorsabb folyamat, mivel nem kell nyújtsa be dokumentációit a pénzügyeiről. De ugyanezen okból az is nagyrészt értelmetlen, és nem jelenti azt, hogy jóváhagyták a finanszírozást. Egyszerűen jó módja annak, hogy megbecsülje, mekkora jelzálogra jogosult.)
Kész vagy?
Mielőtt azonban jelzálogkölcsönre jelentkezne, győződjön meg arról, hogy összeszedte a pénzügyi tevékenységét: a legjobbat akarja nyújtani, hogy jogosult legyen a legjobb árakra - vagy egyáltalán.
Figyeljen arra, hogyan kezeli hitelképességét - mondja Tom Gleason, a korábbi ügyvezető igazgatója Tömeges lakhatás , a Massachusetts -i nonprofit lakásfinanszírozási hatóság. Ha késedelmes a bolti hitel, a diákhitel vagy az autóhitel, akkor gondoskodnia kell ezekről a kérdésekről. Egyébként azt mondja, hogy csak elutasítanak.
El kell jutnia ahhoz a ponthoz, ahol három egymást követő évben következetes jövedelme van, mondja Marie Presti, a Presti csoport Newton, Mass. A bankok némi készpénztartalékot is szeretnének látni, amikor jelzáloghitelt igényel. A hitelezők szeretik tudni, hogy nem csak pénze van előlegre, hanem pénze is a jelzáloghitel kifizetésére, ha elveszítené a munkáját a ház megvásárlása után. Szívesen látják a három -hat hónapos kiadásokat. Ennek nem kell óriási mennyiségű készpénznek lennie a megtakarítási számláján - tartalmazhat olyan nyugdíjszámlák egyenlegeit, amelyekhez remélhetőleg nem kell hozzáérnie, például 401 (k) vagy IRA.
Eközben jobb jelzálogkamatokra jogosult, ha a hitelképessége kiváló, és nem hordoz egy csomó adósságot. A legalacsonyabb kamatláb eléréséhez a hitelminősítésnek a 700-as években kell lennie, és a hitelfelvevő adósság / jövedelem arányának 36%körül kell lennie, mondja Beser. Ez azt jelenti, hogy a teljes havi adósságkötelezettsége-beleértve a diákhitel-kifizetéseket, az autókölcsönöket, a hitelkártya-minimumokat és a jelzálogkölcsönöket-, amelyek nem haladhatják meg az adózás előtti havi jövedelmének 36% -át.
Sok hitelező azonban rendelkezik jelzálog -finanszírozással, amely lehetővé teszi az alacsony 600 -as pontszámok elérését, teszi hozzá Beser, Fannie Mae és Freddie Mac pedig nemrégiben változtatásokat hajtottak végre, hogy akár 50%-os adósságrátát is lehetővé tegyenek.
Általánosságban elmondható, hogy minél rosszabb a hitelképessége, annál magasabb a kamat, mondja Beser - és minél magasabb a kamat, annál magasabb a jelzálog -fizetés. Ez azért fontos, mert a havi fizetés nagysága korlátozhatja a megvásárolható lakás méretét. Ez akár segíthet eldönteni azt a közösséget, ahol a családja megengedheti magának, hogy éljen - mondja.
Ha gyors hitelkártya-rázásra van szüksége, akkor a hitelkártya-egyenlegek kifizetése igen az egyik legközvetlenebb hitelbővítő körül. Ennek az az oka, hogy a hitelminősítés nagyjából egyharmadát a hitelkihasználás határozza meg, vagy az, hogy a rendelkezésre álló hitelkeretből mennyit használt fel. Az egyenlegek kifizetése az adósság / jövedelem arányt is elfogadható szintre csökkentheti.
Megment Tűzd ki További képek megtekintése (Kép jóváírása: Nasozi Kakembo)
Keressen hitelezőt (és keresse az első alkalommal történő vásárlási programokat)
Sokféle jelzálog -hitelező létezik, a szomszédos bankoktól vagy hitelszövetkezetektől az online bankokon át a nem banki hitelezőkig. Bár a saját bankja kínálhat jelzálogkölcsönöket, győződjön meg arról, hogy más hitelezőknél is összehasonlítja a kamatokat és feltételeket, mivel a fogyasztói bankok nem feltétlenül versenyképesek-különösen az első vásárlók esetében. Különösen nézze meg az első alkalommal az Ön állam által támogatott lakásvásárlási programokat lakásfinanszírozási hatóság vagy a helyi hitelszövetkezeteknél.
Egy első lakásvásárlási programot használtunk, amelyet egy hitelszövetkezeten keresztül kínálok, amelyhez a munkahelyemen hozzáférhetek-mondja Sarah Korval, aki 2016-ban megvásárolt egy házat férjével, Scott-tal Bostonban. Megvizsgáltunk egy csomó különböző lehetőséget, köztük három különböző hitelszövetkezetet és finanszírozási lehetőségek egy hitelügyintézőn keresztül. Végül a hitelszövetkezetek mind nagyon erős programokat kínáltak nagyszerű árakkal, így mi is ezek közül választottunk.
mit jelent az 1234 szám
Az első lakásvásárló számára sokszor nehézségekbe ütközhet a hagyományos 20% -os előleg előállítása: nincs meglévő háza, amelyet be kell fizetnie, és lehet, hogy túlságosan el volt foglalva a diákhitellel vagy a fizetéssel égig érő bérleti díjakat, hogy akár 40 000 dollárt vagy többet megtakarítson készpénzben. Mindazonáltal számos hitelprogramot vehet igénybe, amelyek az Ön helyzetében élő emberek számára készültek.
Beser szerint olyan jelzálogtermékeket kínálnak, amelyek 3% -os előleget is tartalmaznak, hogy segítsék az alacsony és közepes jövedelmű közösségeket, valamint a fiatal felnőtteket a lakástulajdon megszerzésében. Az olyan szövetségi hitelprogramok, mint az FHA, a VA és a Fannie Mae's Homeready Mortgage, megkönnyítik a jelzálogjogba zárást jókora előleg nélkül. Valóban, a hitelek mögött Szövetségi Lakásügyi Hivatal (FHA) nyitva áll a vásárlók előtt A hitelkeret 580 -ig terjed , míg VA hitelek lehetővé teszi az aktív szolgálatot teljesítő katonai tagok és veteránok számára, hogy előleget nem igénylő lakást finanszírozzanak.
Beser azt mondja, hogy keresse fel a környékbeli hitelezőket, akik ezeket a programokat vagy saját első vásárlói programjaikat kínálják. Kérdezzen az állami és helyi ösztönző programokról is, amelyek csökkenthetik az előleget vagy a kamatlábat - teszi hozzá. Egyes államok vagy városok még bőkezűbb, első alkalommal vásárlói jutalmakat kínálnak a lakosoknak, például előleget, amennyiben bizonyos évekig a házban maradnak.
Ahhoz, hogy jogosult legyen ezekre a programokra, általában először ki kell töltenie egy otthoni vásárlói osztályt egy HUD által hitelesített nonprofit szervezetnél, akár személyesen, akár online. A közelmúlt recessziójából kilépve a hitelnyújtók megértik, hogy az alacsonyabb előleg felajánlása kockázatot jelent; azonban úgy látják, hogy a lakástulajdonosi oktatás erőteljes elrettentő tényező az alapértelmezettnél, mondja Beser.
Igaz: a hitelfelvevők, akik lakásvásárlási osztályba járnak, kisebb valószínűséggel szembesülnek a későbbi kizárással. A legjobb dolog, amit a fogyasztó tehet magáért, hogy jobban képzett, mondja Gleason. És ha végigmegyünk ezeken az órákon, láttuk az idő múlásával, hogy nagy, nagy különbség van.
A papírmunka aratása
Miután készen áll a jelzáloghitel igénylésére (beleértve az előzetes jóváhagyást is), istentelen mennyiségű pénzügyi papírt kell összegyűjtenie. Szervezeti készségeitől (vagy azok hiányától) függően ez lehet a legveszélyesebb része a lakásvásárlási folyamatnak. A hitelkérelem kitöltése mellett általában meg kell találnia és megadnia:
- Az utolsó két adóbevallása és W-2 nyomtatványa
- Legutóbbi fizetési csonkok (vagy egyéb jövedelemigazolások)
- Diákhitelek, autóhitelek és egyéb tartozások tartozásai és havi kifizetései
- Hitelkártya -egyenlegek és minimális befizetések
- Aktuális bankszámlakivonatok (csekk és megtakarítás)
- Befektetési számlaegyenlegek (401k, IRA stb.)
- Törölt bérleti csekk (a folyó bérleti díj igazolása)
Fix kamat és állítható kamatozású jelzálog (ARM)
A legtöbb első lakásvásárlási hitel szokásos, 30 éves, fix kamatozású jelzálogot tartalmaz. Itt rögzít egy bizonyos kamatlábat 30 évre-ez a legalacsonyabb kockázatú lehetőség, mert a havi fizetés nem változik. Ez azonban nem az egyetlen jelzálogtermék - messze attól.
mi az 10 10 10
Az állítható kamatozású jelzálog viszont éppen így hangzik - a kamatláb változhat. Ezeket 5/1 vagy 7/1 ARM -ként fogják hirdetni - ez azt jelenti, hogy az árfolyam az első öt (vagy hét) évben rögzített, majd a piaci feltételek alapján évente egyszer változhat.
Az ARM egy kicsit kockázatosabb, de előnye van-nevezetesen, a kezdeti kamat alacsonyabb lesz, mint egy fix kamatozású jelzálog. Tegyük fel például, hogy egy 30 éves, fix kamatozású jelzáloghirdetést 4%-on hirdetnek meg; az 5/1 ARM ugyanazon hitelezőnél 3,5%-nál kezdődhet. Ez jelentős megtakarítást jelenthet az első öt évben, és lehetővé teszi, hogy nagyobb jelzálogkölcsönre jogosult. De tekintettel arra, hogy a kamatok a mély recesszió óta minden idők legalacsonyabb szintjein mozognak, méltányos feltételezni, hogy hat év múlva többet-talán jóval többet-fizet, ha nem adja el vagy nem refinanszírozza jelzáloghitelét. azután. Ez az oka annak, hogy a legtöbb első alkalommal vásárolt lakásvásárlási forrás a fix kamatozású jelzálog felé irányítja (vagy akár megköveteli).
A PMI -ről
Bármely hitelező azt akarja, hogy fizessen előleget - legyen szó autóról vagy házról - az az oka, hogy amíg nem fizeti ki a hitel jó részét, addig ők viselik a pénzügyi kockázatok nagy részét. A 20% -os előleg biztosítja, hogy még akkor is, ha a lakáspiac összeomlik, és a lakásértékek 10-15% -ra süllyednek, a lakás még mindig többet ér, mint amennyit a hitelező befektetett.
Éppen ezért, ha nem tesz le 20% -ot vagy többet, a legtöbb hitelező megköveteli, hogy magán jelzálogbiztosítást vagy PMI -t (amely a fenti forgatókönyv szerint a hitelezőt védi, nem Ön) kell megvásárolnia.
22 * .2
A hitelprogramtól függően különböző módokon fizethet a PMI -ért - egyesek a jelzálogkölcsönbe csomagolják, így 30 év alatt valamivel magasabb kamatláb mellett finanszírozzák, máskor pedig akár további 100 dollárt is fizethet. havonta a jelzáloghitelre (amíg el nem éri a lakás 20-30% -os saját tőkéjét). De még ha nem is látja, így vagy úgy fizetni kell érte.
Beser szerint a leendő lakásvásárlók, akik alacsony előlegű jelzálogtermékeket használnak finanszírozásra, valószínűleg fizetnek PMI -t és/vagy valamivel magasabb kamatot kapnak, ha a „Hitelező fizetett jelzálog -biztosítás” opciót választják. Ennek ellenére sok első alkalommal vásárló lakásvásárló úgy találja, hogy ha mindent elmondunk, akkor a jelzálog-fizetés alacsonyabb, mint amit jelenleg bérleti díjban fizetnek.
A Pontokról
Talán hallott a jelzáloghitelekről, ebben az esetben valószínűleg azt gondolta magában: Mi a fenének van köze bármihez? Tisztességes kérdés! Alapvetően több pénzt fizethet előre, hogy csökkentse a hosszú távú kamatlábat.
Egy pont általában a jelzálog 1% -a. Így például egy 200 000 dolláros jelzáloghitel esetén a záráskor további 2000 dollárt (egy pont) fizethet, hogy a hitel futamideje alatt 4% -ról 3,5% -ra csökkentse a kamatlábat. Ez az extra bit 30 év alatt összeadódik - több tízezer dolláros kamatot spórolhat meg, és havonta csökkenti a fizetést. Ha megvan a készpénz, minden bizonnyal megéri-de az első vásárlók gyakran eléggé szűkösek.
Záró költségek
Ha már készpénzről van szó: Nem az előleg az egyetlen előleg, amire szüksége lesz a jelzáloghitelhez. Ügyeljen arra, hogy figyelembe vegye a zárási költségeket, amelyek államtól függően változnak, de hajlamosak átlagosan körülbelül 3700 dollár , és tartalmazhat kezdeményezési díjakat (a banknak a hitel megírásáért fizetett díja), felmérői díjakat, pontokat, jogbiztosításokat, értékbecslői és ügyvédi díjakat és egyéb véletlenszerű díjakat. A hitelügyintézőnek képesnek kell lennie arra, hogy idő előtt jóhiszemű becslést adjon ezekről a költségekről. Bizonyos esetekben lehetséges, hogy az eladót kötelezze a zárási költségekre: Alapvetően ők fizetik a díjakat, majd sokkal többet számítanak fel a házért, így a fájdalom eloszlik a 30 éves jelzáloghitel folyamán.
Előfordulhat, hogy a lezáráshoz előzetesen be kell fizetnie egy év lakástulajdonos -biztosítást és ingatlanadót, amely letéti számlára kerül (vagyis a bank tartja a pénzt, és egész évben kifizeti ezeket a számlákat az Ön nevében).
Amit jóváhagynak, és amit megengedhet magának, két különböző szám lehet
Végül ne feledje, hogy csak azért, mert Ön jogosult 400 000 dolláros jelzálogkölcsönre, nem jelenti azt, hogy 400 000 dolláros házat kell vásárolnia. A célárkategóriát az Ön számára kényelmes havi fizetés köré építse - és ha ez alacsonyabb, mint amire jogosult, akkor ne feledje, hogy van még egy extra mozgástere, ha valóban szüksége van rá.
Általában azt mondom az első vásárlóknak, hogy próbáljon olyan magasra lépni, amennyire csak lehet, de érezze jól magát a havi lakásfizetés teljesítésével - mondja Presti. De ne feledje, hogy a lakástulajdon a jelzálogköltségeken túl is jár: a biztosítás, az ingatlanadók, a közművek és a karbantartás ezer dollárt évente .
Beser szerint azok a fogyasztók, akik gyakran béreltek, nincsenek tisztában a tulajdonlás költségeivel. Meg kell érteniük, hogy a jelzáloghitel finanszírozása csak az első lépés. Amint beköltöznek, adókkal, biztosítással és fenntartási költségekkel is rendelkeznek.
mit jelent látni 222
Ugyanakkor Presti azt mondja, hogy a pénz egy része a jelzálog -kamatadó levonása formájában vissza fog térni Önhöz. Ha pedig fiatal vásárlóként bízik abban, hogy az elkövetkező években felfelé fog lépni a karrierjében, akkor kényelmesebben érezheti magát.
Ne feledje: a jelzáloghitel könyörtelen, és a ház eladása nem olyan, mint a bérleti szerződés felbontása. Reálisnak kell lennie a megvásárolható lakás árával kapcsolatban, mondja Gleason. Semmi sem okoz nagyobb stresszt a családban, mint az, hogy túlterhelik otthonát, és nem biztos abban, hogy meg tudja-e fizetni a jelzálogkölcsönöket. Tehát éljen a költségvetésén belül, és tényleg tartsa magát ehhez.
